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情報が少なくて大変!連帯債務の住宅ローンの借り換え体験記。交渉のコツは金利を競わせること!

「サラサバ」連帯債務の住宅ローン借り換えのヘッダー画像

どうも、コツコツ住宅ローンを返済している佐護(@jo_sago)です。

わが家では住宅ローンを連帯債務で組んでいますが、残念なことに借りてからジワジワと金利が下がっていったので、2年前に借り換えしました!

佐護
佐護
なんと150万円も節約できたよ!

 

でもね、想像以上に大変でした、借り換え。

佐護
佐護
連帯債務の住宅ローンの借り換えって情報が少ないから、進め方や交渉で困ったし

ちなみに、借り換えはローン残高や家庭の状況によって、家庭ごとにベストな選択が変わると思いますが、わたしの事例の結論を先にいうと、

借り換えの結論

他行ではなく、今まで住宅ローンを借りている銀行で、借り換えました!

花田
花田
え、そうなんっ!?

ということで、今回は、連帯債務の住宅ローンを借り換えした体験を話します!

一つの事例として、あなたの参考になりましたら、幸いです!

10年固定金利の内容で記事を書いていますが、変動金利に読みかえてもご覧いただけます!

▶この記事でわかること

連帯債務を設定した住宅ローンについて、

連帯債務をえらぶ理由

連帯債務の借り換えの悩み

ペアローンと連帯保証のデメリット

連帯債務を設定したままで借り換えできるのか

もともとの住宅ローンの内容と、条件の設定理由

わたしは、あんまり景気の良くない2011年に住宅ローンを組みました。

まずはもともとの住宅ローンのスペックを見てみましょう。

借入銀行 地方銀行
ローンの型 10年固定金利(嫁との連帯債務)
返済期間 約23年
当初の金利 年1.3%
10年後の金利 店頭表示金利-1.3%
借入金額 約4,000万円
返済方法 毎月払いのみ
佐護
佐護
当時にしては、まぁまぁ良い条件で借りれたんだよ!

なぜ、地方銀行で住宅ローンを組んだのか?

実は、メガバンク(三菱UFJ、三井住友、みずほ、りそな)をメインに交渉していました。

佐護
佐護
なんだかんだ安定感があるかなと思って

でも、変動金利が1.2%、10年固定金利が2%とかでしてね。

条件がそれほどよくなかったので、話を進めませんでした。

 

ちなみに、ネットバンク(住信SBI銀行ほか)も調べました。

金利は、住宅ローンを契約した地銀と同じくらいだったのですが、当時はネットバングの住宅ローンで借りる人がそんなに多くなくて。

佐護
佐護
ネットだけで、こんな高額の借金を契約するのムリだわ!!

となって、ネットバンクも選択肢から落ちていきました。

そして、最初は考えもしなかった地銀に行ってみたら、丁寧・親切・好金利でビックリ ( ゚Д゚)

速攻で契約したのでした。

なぜ、変動金利ではなく、10年固定金利を選んだのか?

わたしが契約した地銀の10年固定金利は年1.3%でしたが、変動金利は年0.8%くらいでね。

当時、同僚がこんなことをよく言っていました。

同僚
同僚
変動金利が0.8%で、住宅ローン控除(減税)の還付が1%でしょ。
これだけで差し引き0.2%儲かるから、ウハウハだぜー!
住宅ローン控除(減税)

住宅ローンの年末残高の1%を減税して還付する制度(最大10年間)。基本は、所得税の減税で、引くものがなければ住民税を減税してくれる。

なるほど、と。

だから知り合いはみんな、変動金利にしていたのか、と。

そんなおいしい状況から、わたしも変動金利にしようかと迷いましたが、わたしは固定金利を選びました。

花田
花田
え、ありえなくない?

 

それは、「突然の金利上昇という恐怖」に苦しみたくなかったからです。

佐護
佐護
自分が無理なく払える範囲なら、予測可能な金利のほうがいいわー

ちなみに、

住宅ローンを組んでから、今までに変動金利が年1%を超えることはありませんでした。

結果論をいうと、変動金利は、おいしい選択だったわけです。

でも、自分で納得した決断なので、特に後悔はしていません。

そう、後悔していないって感じ、たぶん (›´ω`‹ ) ゲッソリ

なぜ、連帯債務にしたのか?

最大の理由は、わたしが転職して数年目だったので、単独債務で希望額を借りれなかったからです。

佐護
佐護
年収・安定性からみて、100%大丈夫と思ってたから、聞いた瞬間に白目むいたわ!

ちなみに、似たような形態で、ペアローンと連帯保証がありますが、以下の理由でボツにしました。

ペアローン・連帯保証をしない理由

ペアローン ⇒ 夫婦で個別に契約手続きするので、2倍の手数料がもったいない

連帯保証  ⇒ 住宅ローン控除(減税)をW適用できないから、もったいない

長々と理由を挙げましたが、すべては情報収集と消去法により、連帯債務をチョイスしたということです。

佐護
佐護
お待たせしました。次の章から、借り換えの話になるよ!

連帯債務の住宅ローンの借り換え(10年固定金利)を検討

借りて6年目くらいでしょうか。

自分が住宅ローンを借りた銀行では、まだ10年固定金利が1%だったのですが、

ふと、じぶん銀行や住信SBIネット銀行の金利をググってみたら、10年固定金利が年0.5%になっていたんです。

佐護
佐護
来た、ビッグウェーブ!これ借り換えたら、300万は得するやつや!!

そう、男の直感です。

その日からは、狂ったかのように銀行のサイトに飛び込んで試算してました。

 

通勤中に試算。仕事中に試算。嫁の話を聞いて「そうだね」と頷いているふりをして、実は試算。

試算マシーンと化しましたが、その結果は、想像と違ってビミョーでした…。

金利は0.5%とかでも、事務手数料と登記関連費用が高すぎて、トータルで何百万円も得にならないんですよね(勝手に妄想膨らました自分も悪いんだが)。

なかには、今の住宅ローンより総返済額が増えるのもありました(;´Д`)

佐護
佐護
えっ、借り換えって労力に対して、割に合わなくない?…

と、殻に閉じこもりそうになりました。

が、ねばって調べた結果、三井住友信託銀行の10年固定金利0.5%が最も借り換えメリットが高いことがわかりました。

ちなみに、このときのわたしの住宅ローンの状況は以下のとおりです。

ローンの型 10年固定金利
返済期間 約23年
当初の金利 年1.3%
10年後の金利 1.7%で試算(店頭表示金利-1.3%)
ローン残高 約2,400万円
佐護
佐護
ローン残高が減っているのは、一時、繰り上げ返済が趣味になってて、ゴリゴリ返していたからだよ

そして、三井住友信託銀行の試算結果がこちらです。

「サラサバ」住友信託銀行の住宅ローン借り換え試算の画像三井住友信託銀行のシミュレーション結果
佐護
佐護
今のままより、120万も節約になる!!

銀行に相談してわかった、連帯債務の住宅ローン借り換えの問題点(デメリット)

120万円の節約を求めて、さっそく三井住友信託銀行に行った、わたくし。

具体的な相談をしたところ、衝撃の発言をいただきました。

銀行員
銀行員
当行は、連帯債務のままでの借り換えは、できないんですよね

えっ?

ということで、一瞬、白目をむきましたが、そこから根掘り葉掘り相談して、次のことを知りました。

1 連帯債務のままで住宅ローンを借り換えるのは、むずかしい

これは悔しかったので、あとで他の銀行(新生銀行、住信SBIネット銀行、じぶん銀行)にも聞きましたが、どこも同じ回答でした。

たいがいの銀行は、基本的に単独債務の借り換えしか想定しない

佐護
佐護
手間のわりに資産価値と借入額が減ってて、うまみがないんだろうな

2 代替案の1つは、単独債務での借り換え

「連帯債務を設定したままで借り換えできないから、帰ってください」というわけではなく、単独債務での借り換えを提案してきました。

まず連帯債務の場合、2人でローンを背負って返済するので、マイホーム(土地と建物)は共有財産となっています。

例えば、ローン残高が2,400万円で、わたしが1,200万円・嫁が1,200万円の負担割合で連帯債務を組んでいる場合、家の持ち分は1/2ずつになります。

そして、連帯債務を単独債務に変えるとは、

たとえば、わたしがローン残高の総額2,400万円で借り換えを行うこととなります。

では、嫁の負担分1,200万円をどのように返済するのか?

これが問題になってきます。

「サラサバ」住宅ローンの連帯債務から単独債務への借り換えイメージを表した画像

もし、嫁が自分で負担分を一括で返済できるのであれば、何も問題ありません。

あとは、夫が自分の負担分を借り換えるだけです。

しかし、実際はそんなパターンはほとんどなくて、夫が妻の負担分を肩代わりして単独債務にするから問題となります。

妻の負担分を肩代わりする問題

夫は妻の不動産の持ち分をもらう代わりに、妻の残債を代わりに負担する。

この場合、妻から夫への負担付き贈与が問題となる(贈与税と譲渡所得税の発生)

佐護
佐護
銀行との借り換えの手続きとは別で、税務署への手続きもしなきゃね。税金の額次第では借り換え前より損になるよ

しかも、夫が単独債務で2,400万円を借り換えたとき、全額が住宅ローン控除(減税)の対象にはなりません(対象は夫の負担分1,200万円の範囲だけ)。

佐護
佐護
嫁の肩代わり分は、不動産の取得ではなく、借入金の返済が目的とみなされるからだよ

この説明を聞いて、「単独債務はないわ」と思いました。

2 代替案のもう1つは、ペアローンによる借り換え

もう1つの提案は、ペアローンです。

ペアローンとは

夫婦がそれぞれ自分の名義でローンを組むこと(単独債務を2つ契約)

「サラサバ」住宅ローンのペアローンを図解した画像

ペアローンは、連帯債務と同じように夫婦の収入を合算して計算するので、銀行から多くのお金を借りられるメリットがあります。

でも、借り換えするときは、つぎのようなデメリットもあります。

ペアローンのデメリット

夫婦のどちらかが審査に通らなかったら、融資を受けられない
(ex.育休や休職で無給になっている場合など注意)

それぞれがローンを組むので、登記や手数料等の費用が2倍かかる

ちなみに、三井住友信託銀行でペアローンを組んだ場合、今の住宅ローンの総返済額より60万円ほどお得になるとのことでした。

佐護
佐護
もともと120万円の返済減を期待していたから、ちょっとショック…

連帯債務の住宅ローンの借り換えにおける注意事項まとめ

それでは、これまでの話をまとめてみましょう。

連帯債務のままで住宅ローンを借り換えることは、むずかしい

単独債務にする場合、配偶者の負担分を肩代わりするなら、贈与の問題が発生する。また、一部しか住宅ローン控除の適用を受けられない

ペアローンにする場合、手数料が増えて、借り換えメリットが減る

佐護
佐護
うーん、どれもいまいちだなぁ

120万円の減額を期待していたのでテンションが下がりましたが、それでも60万円の節約になります。

「よし、住信でペアローンを組もう!」

そんな覚悟を決めたころ、ふと、ひらめきました。

佐護
佐護
いま、住宅ローンを借りている銀行に交渉してみよう!

住宅ローンを組んでいる地方銀行で、連帯債務の住宅ローンの借り換えに成功!

正直、盲点でした。

ホームページで10年固定金利1%という数字をみて、「ないわ」と思ってから、すっかり借り換え候補として見ていなかったので。

それでは、わたしがどのようにして借り換えを成功したのか見ていきましょう。

1 電話で切り出す

まずは感触を探りたいが、「対面だと、うまく話せないかも」と思い、電話でアタックしてみました。

ここでは、やりとりの重要なポイントを書いておきます。

佐護
佐護
他の銀行だと金利がすごく安いので、〇月に借り換えしようと考えてるんですが、御行での変更手続きってどれくらいの期間がかかるんですか?
地銀
地銀
ちなみに、どちらの銀行で、金利はどれくらいなんですか?
佐護
佐護
三井住友信託銀行の10年固定金利で年0.5%です。御行で借り換えするなら1%なんで、それではつらいから、変えようと思っているんです
地銀
地銀
ちょっとこの件、預からせていただいていいですか?
佐護
佐護
〇月に借り換える予定なんで、できるだけ早く回答してもらえたら嬉しいです
地銀
地銀
わかりました。1週間以内に回答できるかと思いますので、しばらくお待ちください

こんな感じで、ボールを相手に投げました。

他の銀行の金利を示して、競わせた

他行はペアローンで試算していることは伏せた

締切を設定して、早めに決断させるようにした

お世話になっている地銀で借り換えしたいが、お得なほうを選ぶというニュアンスで説明した

佐護
佐護
同じような金利まで近づけてくると予想したよ

2 地銀からの回答

3日後、仕事中に地銀から連絡がきました。

佐護
佐護
お、予定より早い!

期待で胸をふくらませつつ、電話に出ると、

地銀
地銀
他行でのお借り換えを検討されているとのことでしたが、よろしければ当行で継続していただきたいと思います。
佐護
佐護
あ、そうですか。それで?
ゴ、ゴクリ 
地銀
地銀
10年固定の金利を0.8%にします。ご検討いただけませんか?

(内心、やったぜ!と思いつつ)

佐護
佐護
たしか、三井住友信託は0.5%だからなぁ。悩むなぁ。 ゴ、ゴクミ 
地銀
地銀
金利だけみたら差がありますが、当行で借り換える場合、手数料等が44,000円程度ですみますから、実質はお得になるかと
佐護
佐護
えっ? マジで? 

いやー、手数料の安さは想定外でした。

三井住友信託は金利0.5%だけど、ペアローンだから手数料が2倍かかって、60万円程度の減額にしかなりません。

一方、地銀は金利を0.8%に下げつつ、変更手数料がたった44,000円ですむと。

今の住宅ローンで完済した場合の総返済額は28,717,956円ですが、この2つの借り換えの差を見てみましょう。

三井住友信託で借り換え 地銀で借り換え
借換前の総返済額 28,717,956円 28,717,956円
借換後の総返済額 28,128,731円 27,202,548円
借換前との差額(得する金額) -589,225円 -1,515,408円
佐護
佐護
す、すごい!150万円もお得に!

金額メリットもさることながら、連帯債務の形態を継続しているので、夫婦の住宅ローン控除もいきたままです。

もちろん、すぐにOKを出しました!

地銀の場合、連帯債務の住宅ローンを組んでいる銀行で、連帯債務のまま借り換えできる場合がある!

借り換えの手続き

今回のような借り換えは、契約内容は同じままで金利が変わるだけです。

したがって、キツイ審査がないし、登記の修正もない。

郵送で書類をやりとりするだけで、手続きが完了しました!

佐護
佐護
書類を提出してから2週間程度で手続きが完了したよ!

連帯債務を設定した住宅ローン借り換えのまとめ

連帯債務の住宅ローンの借り換えでは、

  1. ペアローンや単独債務への切り替えが必要になる
  2. そのときに、登記や手数料がかかる

ということが一般的かと思います。

しかし、わたしのケースにより、連帯債務のままで借り換えできる場合があることを知っていただけたと思います。

簡単に給料を上げられないなか、住宅ローンの借り換えで固定費を削減することは、すごく大切だと思います!

佐護
佐護
やるかやらないかで、すっごい差がでるからね!
浮いたお金で生活を充実させましょ!

あなたが借りている銀行でわたしと同じことができるかわかりませんが、借り換えを思い立ったら、まずは銀行に聞いてみることをおすすめします!

以上、佐護(@jo_sago)でした。

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佐護
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佐護
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